海南陵水縣新房真的別打“擦邊球” 買這種房子虧大了！，陵水優(yōu)勢，陵水獨居特色的民族風情。也正是由于海南陵水獨一無二的氣候和環(huán)境，才吸引越來越多人來海南陵水買房。

目前，北京市官網(wǎng)嚴查“ 小產權房”的舉措，從官方的態(tài)度來看，今后，新增“小產權房”將被嚴控。一直說小產權房風險大，但究竟如何體現(xiàn)？買賣雙方面臨的權責又是否一致呢？

專家指出，實際上，“小產權房”一直以來都是違法交易，“小產權房”本身不存在陵水購房交易，即不需要在北京市住建委官網(wǎng)上進行備案，也不需要官方做產權的審批手續(xù)。多數(shù)的“小產權房”交易都是買方與村委會和個人私下簽訂的協(xié)議，這也正是它不能夠被完全清理的主要原因。

什么是小產權房？

小產權房是指在農民集體土地上建設的房屋，未繳納 土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發(fā)的，所以叫做“鄉(xiāng)產權”，又叫“小產權”。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預售許可證，陵水購房合同國土房管局也不會給予備案，所謂產權證也不是真正合法有效的產權證。

小產權房有哪些類型？

1、通常意義上醉常見的小產權房：占用集體用地或耕地違法建設，將農民集體用地使用權流轉，用于商品住宅開發(fā)的違法建筑。

2、限制銷售的小產權房：在政府劃撥或出讓的土地上，不按規(guī)劃功能開發(fā)或使用，并將限制銷售的房屋直接在市場上銷售，具有產權糾紛的不完全產權房。

3、軍產房：在軍隊享有使用權的土地上進行商品房的開發(fā)，之后賣給軍人以外的地方居民，俗稱“軍產房”。

4、部分二手房：一些二手房還沒辦理征地手續(xù)及欠繳土地出讓金就進行交易，該類房屋的買賣合同就會被視為無效。

小產權房的特點

小產權房的特點還是十分明顯的：

1、價格優(yōu)勢：

小產權房建設在集體土地上，地理位置相對偏遠，一般位于城市郊區(qū)或遠郊區(qū)，本身土地價紙較低。醉重要的一點是，無須繳納國有土地出讓金和相關稅費，于是土地建設成本極低。

2、產權不完整：

國家不承認并不予辦理小產權房的過戶登記手續(xù)，也不能上市交易。并且，依照相關法律法規(guī)規(guī)定，小產權房買賣合同屬于無效合同，并不受《合同法》的保護。既無法律保障，也不可以上市交易。嚴格上來說，小產權本質上是無產權。

3、不合法性：

小產權房建設在農村集體土地之上，與國家現(xiàn)行的土地管理法相違背。農村集體土地使用權是該集體組織成員的專有權利，是不能出讓、轉讓的。目前利用農村集體土地建造房屋出售給城鎮(zhèn)居民的行為是違法的，小產權房購買者獲得的鄉(xiāng)鎮(zhèn)產權或村集體組織相關證明文件并不具有法律效力。

4、法律風險大：

小產權房在房屋質量、物業(yè)管理、配套設施、水電煤氣等方面監(jiān)管不足，可能存在問題，更重要的是，陵水購房者從鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村委會獲得的所謂房屋“所有權”不能正常行使，在轉讓、繼承、抵押、拆遷補償?shù)确矫婢鶗艿捷^大的限制，相關權益難以得到保障。

實際案例中的“小產權房”交易如何判定？

看到這里，你還敢買小產權房嗎？可能還是會有大膽的網(wǎng)友，認為“法不責眾”、“人多力量大”，覺得多人一起購買，在拆遷或賠償時，可以一起抱團，跟發(fā)展商或政府談判。

接下來我們結合具體的案例給大家分析。

案例一：

獨生子劉某工作后將戶口從農村遷走成為城市居民戶口，但其父母的戶口仍在老家。如今父母先后過世，在老家留有2套小產權房。劉某決定將房屋出賣卻遭到村委會阻撓，相關負責人表示劉某已不是該村村民，沒有權利出賣該房屋。

根據(jù)相關條例，劉某父母的房屋符合遺產的范圍，劉某作為父母的法定繼承人當然擁有該房屋的繼承權。但是在繼承后的實際操作中，劉某由于不具有該村集體戶口，存在無法辦理房屋過戶的問題，建議其將房屋出讓給該村的其它村集體成員。

案例二：

趙某日前與錢某簽訂了《房屋買賣合同》，趙某將自己的一套小產權房以30萬元的價格賣給錢某。簽約當日，錢某向趙某支付定金5000元，部分房款50000元。一個月后，錢某按照合同約定擬繼續(xù)交付后期陵水購房款時，趙某卻反悔了，準備收回陵水房子，把原來收取的陵水購房款返還錢某，錢某訴至法院要求繼續(xù)履行合同。

法律法規(guī)不允許集體土地上建設的房屋向本集體經(jīng)濟組織以外成員銷售，“小產權房”不具有房屋的所有、轉讓、處分等權利，不能辦理房屋的產權過戶手續(xù)。本案中法院認定雙方簽訂的買賣合同無效，由趙某返還錢某陵水購房款，駁回錢某要求繼續(xù)履行合同的訴訟請求。

綜上所述，無論是宅基地轉讓還是小產權房買賣都具有較大法律風險，大家務必謹慎對待。若是集體經(jīng)濟組織內成員間互相轉讓，也應該給自己敲響一個警鐘，避免因拆遷或者其他情況致使自己遭受經(jīng)濟損失。

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