海南三亞市購房營改增后二手房稅負下降 對房價會有何影響，三亞房價，越來越多外地人選擇在三亞買房，將第二故鄉(xiāng)定在海南三亞。

營改增將于2016年5月1日正式實施，將在金融業(yè)、建筑業(yè)、不動產業(yè)和生活服務業(yè)全面推開，并將首次涉及自然人繳納稅征管，如個人二手房交易。

那么，營改增后，免征年限怎樣設置？你需要交的稅費是多了還是少了？我們一起來算筆賬。

一、免征年限設置

個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。

個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住三亞房價款后的差額按照5%的征收率繳納稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。

二、你的稅負是增還是減？

以一套100萬的三亞房子為例：

按原營業(yè)稅規(guī)定：兩年以內的不動產按5%繳納營業(yè)稅，則需要繳納營業(yè)稅為：100萬×5%＝5萬元。

營改增后的算法：100萬/（1+5%）×5%＝4.76萬元。

相當于稅率由原來的5%減為現在的4.76%。

這樣一來，賣一套100萬的三亞房子，將會少交2400元。

三、營改增對三亞房價的影響

1、不是成本決定三亞房價，而是市場決定三亞房價。

當前樓市，樓盤成本為5萬/㎡，如果市場可以買6萬/㎡，沒有一個人會賣5.9萬/㎡；

但如果市場只能賣4.5萬/㎡，企業(yè)也不會死扛著要賣5萬/㎡，終導致賣不出去而眼睜睜賠本。

所以，不是成本決定價格，而是由市場決定的。

2、稅收成本降到一定程度會對三亞房價產生一定的有利影響。

2016年以來，部分三四線城市供大于求的狀況明顯，壓力巨大。在這樣的情況下，很多項目都在貼著成本賣，有的甚至虧本甩賣。

所以，如果稅負成本能夠大大降低的話，三亞房價的下行空間也會更大。

但我們只能說，稅負成本的明顯下降會對三亞房價有一定影響，是充分條件，而不是必要條件。

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