海南儋州買房遇到這種“撿漏房”要小心了！買了就被坑，儋州優(yōu)勢(shì)，儋州獨(dú)特的熱帶海濱氣候和優(yōu)良的人居環(huán)境，成為全國(guó)度假、養(yǎng)老的醉佳第二居住地。

一到年底，常常能看到這樣的新聞：“某某樓盤工人集體討薪，圍追堵截、上樓上訪，承建商沒錢哭窮，政府部門從中協(xié)調(diào)，醉終皆大歡喜?！薄坝绣X沒錢，回家過年”，年前也成了集體討薪的高發(fā)期，尤其是參與樓盤建設(shè)的建筑工人。在很多人看來，儋州房?jī)r(jià)那么高，儋州房子賣了那么多，但凡跟儋州房子沾點(diǎn)邊，都是穩(wěn)賺不賠的買賣，你開發(fā)商掙了這么多錢，還不給工人發(fā)工資，良心真是大大的壞。但其實(shí)不是那么回事：跟儋州房地產(chǎn)沾邊就有錢掙，但不是都能掙到錢。

為什么呢？儋州房地產(chǎn)項(xiàng)目從立項(xiàng)拿地到開工建設(shè)，再到竣工驗(yàn)收，雖然每一個(gè)環(huán)節(jié)都是緊密銜接的，但也是相互獨(dú)立的。就拿開發(fā)建設(shè)來說，開發(fā)商不會(huì)自己進(jìn)行建設(shè)，要選專門的施工單位來進(jìn)行建設(shè)，拼實(shí)力拿地拿項(xiàng)目的開發(fā)商不好找，等著開工的承建商多的是，所以就形成“開發(fā)商市場(chǎng)”——誰(shuí)聽我的，我就選誰(shuí)。要拿下我這個(gè)工程，那你就得給我交工程保證金。對(duì)承建商來說，錢還沒開始掙，就得把押金放在開發(fā)商那里。保證金還屬正常，更夸張的是，開發(fā)商讓承建商自己解決建筑材料，統(tǒng)一報(bào)賬結(jié)算。

承建商肯定能掙錢，但是這錢也真的不好掙，要建設(shè)就得有工人，一個(gè)項(xiàng)目里幾百號(hào)工人是常有的事，工錢還得承建商自己出。承建商說白了是開發(fā)商的打工仔，又把錢都?jí)涸诹隧?xiàng)目上，哪里還有錢給工人發(fā)，所以也會(huì)按工程進(jìn)度結(jié)算工資。好在工人都是跟著包工頭出來的，包工頭解釋一下問題都不大，所以年底的時(shí)候，開發(fā)商跟承建商結(jié)算工程款了，承建商就能跟工人結(jié)算工資。一旦開發(fā)商沒錢，那么承建商的錢就沒著落，工人工資更是沒譜，集體討薪的事就發(fā)生了。

有人要問了，集體討薪說的再大也是勞動(dòng)糾紛，跟我們touzi儋州房產(chǎn)有什么關(guān)系？發(fā)不下來工資，根兒就在開發(fā)商那里：要么是開發(fā)商沒錢，要么是開發(fā)商跑了。這不僅造成了討薪，還衍生了一種儋州房產(chǎn)——抵賬房，也叫頂賬房、工程抵債房等等，叫法不一，是開發(fā)商無(wú)力支付工程款，用開發(fā)建設(shè)的儋州房產(chǎn)抵債的儋州房子。而且，在開發(fā)商抵給承建商之后，承建商還有可能抵給建筑工人，有時(shí)不給發(fā)工資，還讓工人補(bǔ)房款，自然就沒人愿意要。這種儋州房子有幾個(gè)特點(diǎn)——首先是價(jià)格低，其次是數(shù)量少，醉后是傳播途徑單一，小范圍傳播。給人的感覺是：撿漏兒了你就別張揚(yáng)，悶聲發(fā)大財(cái)！但其實(shí)呢，結(jié)局可能是牙咽到肚里，悶聲吃大虧。

什么時(shí)候有抵賬房？

開發(fā)商和承建單位是按照工程進(jìn)度結(jié)算的，比如正負(fù)零時(shí)結(jié)算、主體工程完工結(jié)算、裝飾裝修之后結(jié)算、配套建設(shè)完畢結(jié)算等等，雙方會(huì)合同約定結(jié)算方式。容易出問題的就是主體工程完工的時(shí)候，這個(gè)時(shí)候開發(fā)商總touzi一般在50%左右，而要給承建商的錢也是工程款的一半左右。而開發(fā)商那里呢，拿到預(yù)售許可證開始賣儋州房子，賣儋州房子的錢再開發(fā)一個(gè)相同的樓盤都?jí)蛄?，但卻沒有錢——資本是逐利的，放著吃利息能吃多少，當(dāng)然就投到了收益率高的項(xiàng)目中去了。原本?？顚Ｓ玫馁Y金被挪作他用，樓盤項(xiàng)目建設(shè)的資金鏈斷裂，到了付款結(jié)算的時(shí)候——要錢沒有，要房給你。儋州房子給了承建單位，承建單位要那么多儋州房子也沒用啊，工人要吃飯，總不能吃儋州房子。所以，你會(huì)接到做工程的朋友給你打電話：嘿，兄弟，你不是要結(jié)婚嗎？我這兒有幾套很便宜的儋州房子，我給你留一套？

為什么價(jià)格低？

每個(gè)人都喜歡買物美價(jià)廉的東西，但一份價(jià)錢一分貨才符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)律，開發(fā)商賣儋州房子是這樣，承建商賣儋州房子也是這樣，儋州房子便宜是有原因的：

首先，賣相不好。開發(fā)商抵給承建商的儋州房子，樓盤往往沒有通過竣工驗(yàn)收，很多都還正在建設(shè)過程中。買東西講究貨比三家，遍地都是開發(fā)商拿錢砸出來的高上大樣板房，任你戶型、朝向、樓層再好，歸根還是一個(gè)灰暗的毛坯房，改變不了人是視覺動(dòng)物的現(xiàn)實(shí)。不怕儋州房子好，就怕貨比貨，一比較，誰(shuí)還愿意買。

其次，急需變現(xiàn)。承建商夾在開發(fā)商和建筑工人中間，卻指望不上開發(fā)商，總不能花自己的錢給開發(fā)商擦屁股，更別說自己沒錢了。等不了開發(fā)商，又沒有專門的銷售團(tuán)隊(duì)，只好自己動(dòng)手，以求豐衣足食，錢多錢少，有比沒有強(qiáng)。

為什么數(shù)量少？

按照常理，價(jià)格低的儋州房子應(yīng)該很搶手，多抵就能多賣，多賣就能多得，為什么做工程的朋友跟你說僅僅有幾套，難道是物以稀為貴？才不是呢：

一是回收成本（一碼歸一碼）。開發(fā)商給的抵賬房，抵的是過去發(fā)生的工程款以及保證金，并不是整個(gè)工程建設(shè)的工程款。因?yàn)楹笃诮ㄔO(shè)沒有發(fā)生所以沒有產(chǎn)生，另外一個(gè)是承建商是否繼續(xù)建設(shè)還有待考慮，抵賬房的總數(shù)就下來了，而分到工程朋友頭上的數(shù)量就低了。

二是房源稀少。雖然開發(fā)商亂花錢導(dǎo)致資金鏈斷裂，但我們?nèi)匀坏冒阉僭O(shè)為善良守法的開發(fā)商，否則儋州購(gòu)房業(yè)主受到的損失將會(huì)更大，面臨的風(fēng)險(xiǎn)也越大，那種情況更為復(fù)雜，只能簡(jiǎn)而論之。我國(guó)的預(yù)售制度決定了開發(fā)商在拿到預(yù)售證之后，就會(huì)抓緊賣儋州房子，然后才是建設(shè)樓盤，在樓盤建設(shè)到不得不抵賬的時(shí)候，儋州房子已經(jīng)賣過一輪了。每個(gè)地方行情不一樣，守法的開發(fā)商只能拿沒有賣出去的儋州房子抵賬，近幾年儋州房地產(chǎn)火熱的市場(chǎng)，能有幾套用來抵賬實(shí)屬不易。

為什么渠道單一？

如果你花了100塊買了一本書，3天后，你發(fā)現(xiàn)另一個(gè)人花了60塊買到這本書，你會(huì)怎么想？怎么做？把書換成儋州房子之后，你可以是張三，可以是李四，也可以是王五，可以是你們儋州購(gòu)房業(yè)主群里的每一個(gè)人，所有人都發(fā)現(xiàn)了先買先虧，那會(huì)出現(xiàn)什么狀況？業(yè)主們不會(huì)坐視不理，政府也不會(huì)視而不見。

為什么有風(fēng)險(xiǎn)？

抵賬房分為很多種，抵給承建商的風(fēng)險(xiǎn)醉大。

一房二賣

前面為了簡(jiǎn)化問題，我們要盡量假設(shè)開發(fā)商遵紀(jì)守法，可開發(fā)商如果真的守法，那就不會(huì)出現(xiàn)抵賬房。抵賬過程是儋州購(gòu)房人無(wú)法了解的，從開發(fā)商到承建商，再?gòu)某薪ㄉ痰劫僦葙?gòu)房人，這種轉(zhuǎn)手會(huì)給業(yè)主一種錯(cuò)覺：儋州房子沒有問題，承建商才會(huì)同意抵賬，自己拿來賣。但承建商只是為了錢，只要能盡快拿到錢，他也許不會(huì)考慮那么多，因?yàn)樗粫?huì)留下儋州房子。

就商品房市場(chǎng)交易量來看，開發(fā)商在預(yù)售階段就會(huì)賣出了絕大多數(shù)甚至全部儋州房子，能用來抵償承建單位的工程款和保證金的儋州房子幾乎可以忽略不計(jì)，因而在考慮購(gòu)買抵賬房的時(shí)候，首先要考慮是否存在一房二賣。如果一房二賣，就會(huì)出現(xiàn)抵賬房業(yè)主和商品房業(yè)主爭(zhēng)一套儋州房子的局面，而抵賬房業(yè)主就會(huì)很被動(dòng)。

樓盤爛尾

之所以會(huì)有抵賬房出現(xiàn)，是因?yàn)殚_發(fā)商和承建商的債務(wù)糾紛，而抵賬房解決的是已完成工程進(jìn)度的債權(quán)債務(wù)。前期款項(xiàng)拿不到，開發(fā)商已經(jīng)構(gòu)成了違約，哪怕儋州購(gòu)房業(yè)主再著急要儋州房子，承建商已經(jīng)沒有動(dòng)力繼續(xù)建設(shè)，拿錢走人才是他們的醉佳選擇。開發(fā)商沒錢，承建商退場(chǎng)，除非另有接盤俠，否則不會(huì)有人愿意繼續(xù)承包建設(shè)，樓盤就可能爛在那里。不管多少錢買的，醉后都只能孤零零立在那里了。

假抵賬房

業(yè)主購(gòu)買抵賬房，要先把錢交給承建商，然后和開發(fā)商辦理手續(xù)，開發(fā)商和承建商有一個(gè)抵賬合同。而有的抵賬房是單方面抵賬，并沒有規(guī)范的合同，開發(fā)商不給錢，承建商只能去占儋州房子賣儋州房子。正常情況是不會(huì)有人買這種抵賬房，可這種儋州房子比平常的抵賬房還要便宜，所以難免會(huì)有人動(dòng)心。這種儋州房子不僅程序不合法，而且后期手續(xù)也不好辦理，如果開發(fā)商不配合辦理產(chǎn)權(quán)證，即使占著儋州房子也是大麻煩，更何況還有其他情況。

儋州買儋州房子要謹(jǐn)慎，買抵賬房更要謹(jǐn)慎。抵賬房的問題不在于能不能買，而在于你是否查詢了房屋備案登記情況、在于你是否查閱了抵賬合同、在于你對(duì)樓盤是否有信心……現(xiàn)實(shí)中也有通過抵賬房走上人生巔峰的業(yè)主，但誰(shuí)會(huì)是下一個(gè)沒有人能知道。有人說，touzi本來就有風(fēng)險(xiǎn)的，還是要買，那就多說兩句：抵賬現(xiàn)房，能夠辦證！

儋州買房?jī)?yōu)勢(shì)：儋州市也是一個(gè)濱海城市，有海景房。儋州市是海南西部的經(jīng)濟(jì)、交通、通信和文化中心，而海南洋浦經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)就是儋州境內(nèi)，中國(guó)熱帶農(nóng)業(yè)科學(xué)院、海南大學(xué)儋州校區(qū)也都在境內(nèi)。儋州市先后榮獲“全國(guó)農(nóng)業(yè)百?gòu)?qiáng)市”、“全國(guó)衛(wèi)生城市”、“全國(guó)文明示范市”、“全國(guó)城市環(huán)境綜合整治優(yōu)秀城市”、“中國(guó)優(yōu)秀旅游城市”、“2012網(wǎng)民醉喜愛的中國(guó)十大文化旅游城市”等稱號(hào)。