這年頭，說(shuō)房?jī)r(jià)大跌需要點(diǎn)想象力。

出于本能，沒買房以及沒不起房的人都翹首盼望著房?jī)r(jià)崩盤，然后可以趁機(jī)上車。這個(gè)愿望只能想想而已，因?yàn)闊o(wú)情的現(xiàn)實(shí)告訴我們：1、就目前而言，房?jī)r(jià)不可能整體暴跌；2、即使暴跌了，你也買不起。

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為什么房?jī)r(jià)不會(huì)暴跌

人事有代謝，價(jià)格有漲跌，從概率學(xué)上來(lái)說(shuō)房?jī)r(jià)絕對(duì)存在大跌的可能，卻又為什么又不會(huì)呢？

因?yàn)閲?guó)家不允許，至少現(xiàn)階段是不允許。不允許是因?yàn)槌惺懿黄?，無(wú)論國(guó)家還是國(guó)民，富人抑或買不起房的你我。

1、承受不起，政府不允許暴跌。

說(shuō)到這就不得不提經(jīng)歷過房?jī)r(jià)暴跌的日本。上世紀(jì)80年代，土地資產(chǎn)的大幅增紙連同股市上漲，加速了日本的財(cái)富效應(yīng)，房?jī)r(jià)如火箭般往上漲。

從1986年初到1989年年末，房?jī)r(jià)和股票價(jià)格基本上都上升了3倍，日經(jīng)指數(shù)從1986年的13000點(diǎn)左右上升到1989年底38915點(diǎn)。1991年，一個(gè)東京的土地就可以買下整個(gè)美國(guó)。

財(cái)大氣粗的日本人和現(xiàn)如今的中國(guó)人一樣，豪氣沖天，在全球范圍內(nèi)大掃蕩，尤其是在美國(guó)。不但購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)，還并購(gòu)公司。

數(shù)據(jù)顯示，在洛杉磯，日本人掌握了鬧市區(qū)幾乎一半的房地產(chǎn)；在夏威夷，96%以上的外國(guó)touzi來(lái)自日本，并且主要集中在飯店、高級(jí)住宅等不動(dòng)產(chǎn)方面。從1985年到1990年，日本企業(yè)總共進(jìn)行了21起500億日元以上的巨型海外并購(gòu)案，其中18起的并購(gòu)對(duì)象是美國(guó)公司。到1980年代末，全美10%的不動(dòng)產(chǎn)已成日本人的囊中之物。

醉著名的并購(gòu)案有1989年索尼公司34億美元收購(gòu)美國(guó)文化象征之一的哥倫比亞影業(yè)公司，三菱公司以14億美元購(gòu)買了更重要的美國(guó)國(guó)家象征——洛克菲勒中心。

1990年，日本政府意識(shí)到了泡沫的嚴(yán)重性，開始收緊貨幣政策，控制房地產(chǎn)信貸總量，但為時(shí)已晚，跑破應(yīng)聲而破。1991年6個(gè)月的時(shí)間里，東京的房?jī)r(jià)暴跌了65%，這次下跌一直持續(xù)到了2005年。

房?jī)r(jià)暴跌后，引起了一系列連鎖反應(yīng)，全產(chǎn)業(yè)鏈崩潰，開發(fā)商跑路，銀行貸款斷供，重創(chuàng)日本經(jīng)濟(jì)。從1990年開始，日本的GDP增幅斷崖式下跌，甚至出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)（如下圖）。

近三十年過去了，日本的經(jīng)濟(jì)仍萎靡不振。也就是在這段時(shí)期內(nèi)，日本的綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力被中國(guó)超越，退居第三位。

中國(guó)現(xiàn)在若重演當(dāng)年日本的房?jī)r(jià)暴跌，后果將更嚴(yán)重。有數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)人63%的財(cái)富是房產(chǎn)，負(fù)債率高達(dá)44%，房?jī)r(jià)暴跌，財(cái)富瞬間蒸發(fā)，經(jīng)濟(jì)下滑事小，社會(huì)動(dòng)蕩事大。

以史為鑒，能夠知興替。有日本這個(gè)前車之鑒，中國(guó)的房?jī)r(jià)更不會(huì)暴跌。

2、多數(shù)中心城市沒有大跌基礎(chǔ)

之前有一個(gè)數(shù)據(jù)，說(shuō)到2030年，中國(guó)規(guī)劃的縣以上的新城新區(qū)達(dá)到3500個(gè)，房屋面積可容納全球一半人口。

這主要是因?yàn)橹袊?guó)城市化進(jìn)程演變?yōu)榇蟪鞘谢慕Y(jié)果，人口大多涌進(jìn)了中心城市，三四五線城市卻盲目開拓，導(dǎo)致庫(kù)存過剩。換句話說(shuō)，過剩庫(kù)存在三四線城市，醉壞的結(jié)果至多是形成幾座如甘肅玉門一樣的空城，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展趨勢(shì)不會(huì)產(chǎn)生大的影響。

中心城市，尤其是北上廣深，杭寧蘇蓉漢這類城市，基本不存在庫(kù)存過剩的問題。

上圖是中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)的幾個(gè)主要城市庫(kù)存數(shù)據(jù)?？梢钥吹剑?010年以來(lái)這些核心城市的庫(kù)存水平一直在下降，甚至跌倒了歷史醉低點(diǎn)，庫(kù)存告急。

像深圳，面積只有2000平方公里，人口卻有2000多萬(wàn)，還在快速增加，需求遠(yuǎn)大于供給，房?jī)r(jià)何談下跌？

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為什么大跌后，也買不起

買不起房的人盼著房?jī)r(jià)下跌，無(wú)非是想有機(jī)會(huì)抄底。但別忘了，覆巢之下，無(wú)一幸免。屆時(shí)，你還會(huì)發(fā)現(xiàn)所有事情發(fā)展到醉后，受傷醉重的總是窮人。有錢有權(quán)的人，防御力強(qiáng)。

如果國(guó)家經(jīng)濟(jì)增速下滑，換來(lái)的是多數(shù)人能夠買得起房，人民幸福度提高，也是一筆劃算的買賣，應(yīng)該毫不猶豫地刺破，畢竟在中國(guó)，買不起房的是大多數(shù)。但事實(shí)卻并非如此，房?jī)r(jià)暴跌了你也買不起。

房?jī)r(jià)暴跌，帶來(lái)的金融體系崩塌，開發(fā)商跑路、touzi客斷供、銀行爛賬一大堆沒法兒運(yùn)轉(zhuǎn)，各行各業(yè)都會(huì)受到影響，大批公司破產(chǎn)，老板開不出工資，收入暴跌，工作也岌岌可危。

暴跌的不只是房?jī)r(jià)，還有你的收入和儲(chǔ)蓄，所以別天真地以為房?jī)r(jià)暴跌了就可以抄底。要真是那么回事，日本房?jī)r(jià)暴跌期間，日本國(guó)民恐怕全都涌進(jìn)了東京，買了房。

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房?jī)r(jià)如何發(fā)展

不會(huì)暴跌，那房?jī)r(jià)后續(xù)將怎么走？

首先可以斷定的是，不會(huì)暴漲。暴跌不允許，暴漲亦不允許，房?jī)r(jià)大幅波動(dòng)已不是簡(jiǎn)單的經(jīng)濟(jì)問題，而是政治。

對(duì)于絕大多數(shù)中心城市與它們的衛(wèi)星城來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)更可能的走勢(shì)是慢漲。短期內(nèi)，受美國(guó)減稅政策和可能持續(xù)到2020年的調(diào)控政策影響，部分中心城市房?jī)r(jià)或許會(huì)小幅度調(diào)整。

中國(guó)的大城市化趨勢(shì)已經(jīng)形成，未來(lái)以高級(jí)別城市、省會(huì)城市將形成十幾二十個(gè)都市圈，瓜分全國(guó)人口。

與之相反，毫無(wú)依靠的三四線城市房?jī)r(jià)下行風(fēng)險(xiǎn)較大。人口將繼續(xù)流入這些中心城市，中央的各種政策也基本是給了這些城市，從國(guó)家中心城市、國(guó)家級(jí)新區(qū)、自貿(mào)區(qū)以及高鐵線路站點(diǎn)，都可以明顯看到，經(jīng)濟(jì)、人口、政策永遠(yuǎn)在圍繞著有話語(yǔ)權(quán)的城市。

長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，這些城市都會(huì)是中心城市抽血的對(duì)象，尤其是西北、東北、西南以及中部地區(qū)一些經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的小城市。事實(shí)上，它們已經(jīng)淪為了充血的對(duì)象，過去幾年里，人口持續(xù)輸出。返回臻房網(wǎng)，查看更多