繼廣州率先發(fā)布加快發(fā)展住房租賃市場政策之后，住房城鄉(xiāng)建設部20日在官網發(fā)布了《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》。

除了較早的廣州，還有哪些城市是這次規(guī)劃之內的“人口凈流入的大中城市”？答案是12城。據央視財經報道，目前住房城鄉(xiāng)建設部已會同有關部門選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市作為首批開展住房租賃試點，后續(xù)將向全國推廣。 　　哪些城市會成為第二梯隊？記者簡單梳理，目前國內人口凈流入的大中城市中，未來還將有至少16個大中城市將推出發(fā)展住房租賃市場的相關政策。 　　住建部在《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》中，都有哪些必須標注的亮點？ 　　一、標注政策五大亮點 　　《通知》提出加快發(fā)展住房租賃市場的4點具體舉措：培育機構化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)；建設住房租房交易服務平臺；增加租賃住房有效供應；創(chuàng)新住房租賃管理和服務體制。 　　記者發(fā)現，此次通知還有以下五大亮點： 　　亮點一：由九部委同時發(fā)布了這一新政。 　　這九部委分別是：住房城鄉(xiāng)建設部、國家發(fā)展改革委、公安部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局、工商總局、證監(jiān)會。為何會是這九部委？公安部、央行和證監(jiān)會為何也出現在部委名單之中？看著和租賃市場干系不大，其實各司其職： 　　公安部：要比照酒店業(yè)管理方式，將住房租賃企業(yè)登記的非本地戶籍租住人員信息接入暫住人口管理信息系統(tǒng)，實現對租客信息的有效對接； 　　央行：加大對住房租賃企業(yè)的金融支持力度，拓寬直接融資渠道，加大對租賃住房項目的信貸支持力度； 　　證監(jiān)會：支持發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務融資工具等公司信用類債券及資產支持證券，專門用于發(fā)展住房租賃業(yè)務。積極支持并推動發(fā)展房地產touzi信托基金(REITs)。鼓勵住房租賃企業(yè)和金融機構運用利率衍生工具對沖利率風險。 　　亮點二：土地政策方面。 　　《通知》鼓勵各地通過新增用地建設租賃住房，在新建商品住房項目中配建租賃住房等方式，多渠道增加新建租賃住房供應。超大城市、特大城市可開展利用集體建設用地建設租賃住房試點工作。 　　亮點三：金融政策方面。 　　《通知》要求加大對住房租賃企業(yè)的金融支持力度，拓寬直接融資渠道，支持發(fā)行公司信用債券及資產支持證券。鼓勵開發(fā)性金融等銀行業(yè)金融機構加大對租賃住房項目的信貸支持力度，向住房租賃企業(yè)提供符合經營特點的長期貸款和金融解決方案。支持金融機構創(chuàng)新針對住房租賃項目的金融產品和服務。鼓勵地方政府出臺優(yōu)惠政策，積極支持并推動發(fā)展房地產touzi信托基金。 　　亮點四：運營政策方面。 　　《通知》進一步落實“放管服”改革：針對住房租賃企業(yè)在新建或改建租賃住房項目、工商登記、租住人員管理等方面遇到的問題，要求各地建立快速審批通道，探索實施并聯審批。 　　亮點五：推動國企轉型。 　　人口凈流入的大中城市要支持相關國有企業(yè)轉型為住房租賃企業(yè)，以充分發(fā)揮國有企業(yè)在穩(wěn)定租金和租期，積極盤活存量房屋，包括：國有企業(yè)將閑置和低效利用的國有廠房、商業(yè)辦公用房等用于租賃，增加租賃住房有效供給等方面的引領和帶動作用。 　　早在去年6月，國務院辦公廳印發(fā)《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，明確提出支持租賃住房建設。去年以來，住房租賃市場獲得國家層面大力支持，今年相關政策已進入落地期。 　　二、至少16個城市還將跟進 　　券商中國記者注意到，《通知》中明確，選取12個人口凈流入的大中城市開展試點工作，通過試點總結經驗，形成一批可復制、可推廣的試點成果，向全國推廣。 　　有媒體曾對部分大中城市2015年的統(tǒng)計公報(其中成都、昆明、沈陽、濟南為2014年數據)，根據常住人口與戶籍人口數據，對各城市的凈流入人口情況進行了梳理。

　　數據顯示，在列入統(tǒng)計的26個重點城市中，有10個城市的凈流入人口超過了200萬，主要位于東部沿海發(fā)達地區(qū)，只有成都和武漢位于中西部。8個沿海地區(qū)城市中，珠三角有4個，長三角2個，京津冀2個。

記者發(fā)現，這次公布的12個城市中有10個城市包含其中(已標紅)，意味著未來還將有至少16個大中城市將推出發(fā)展住房租賃市場的政策。 　　三、地產股集體異動 　　受九部委“挑逗”，連漲兩日的房地產板塊，20日再度大漲1.57%。 　　20日午后1:30，地產股集體異動，萬科A、臥龍地產、濱江集團、大龍地產、華遠地產、浦東金橋、萬通地產等多只個股幾乎在同一時刻直線拉升。 　　先來看消息面的影響： 　　1、九部委要求大中城市發(fā)展住房租賃市場，有機構初步估算，房地產租賃市場規(guī)模可達1萬億元。此外，還有租賃行業(yè)的附加服務如維修、保潔等，按3%-4%的租金計算，附加價紙達300-400億元。 　　長江證券發(fā)布研報稱，發(fā)展租賃企業(yè)，也為房企帶來契機。鼓勵房企使用庫存房、新建房開展租賃業(yè)務，引導租賃企業(yè)與房企合作，開發(fā)“租賃地產”。租賃市場為白銀時代房地產企業(yè)轉型帶來發(fā)展新機遇，租賃企業(yè)的發(fā)展也有利于房地產企業(yè)消化庫存，加快資金回籠。 　　2、2017年1-6月，全國商品房銷售面積為74662萬平方米，同比增長16.1%，增幅較1-5月擴大1.8個百分點；銷售額為59152億元，同比增長21.5%，較1-5月擴大2.9個百分點。 　　中金公司認為，上半年商品房銷售面積大幅超預期，一、二線熱點城市6月銷售增速呈下行趨勢，三四線市場銷售端仍保持強勁韌性。預計下半年房價將持續(xù)走平，建議關注地產龍頭股。

　再來看看A股市場上的地產股到底貴不貴： 　　據 東方 財富Choice數據統(tǒng)計，行業(yè)整體估紙方面，房地產板塊有較大優(yōu)勢，僅高于銀行板塊，房地產板塊市盈率僅為17.95倍，低于建筑裝飾行業(yè)的19.44倍市盈率，也低于家用電器行業(yè)的23.31倍市盈率。

就個股來看，房地產板塊中，市盈率低于20倍的個股共有41只；其中，市盈率低于10倍的個股也有6只，分別是新湖中寶、華聯控股、世茂股份、金地集團、華業(yè)資本、信達地產。

四、如何影響房價與房租 　　數據顯示，我國有700萬大學畢業(yè)生，2.45億流動人口……每年，在人口凈流入的大中城市中，都要涌入大批“新市民”。 　　目前公布的12個城市名單中，僅廣州率先發(fā)布了具體的政策。 　　中原地產首席分析師張大偉認為： 　　第一，政策的原則是建立租購并舉的房屋消費制度，一定程度上有利于穩(wěn)定租賃市場，提高租房者權利。 　　第二，這一政策其實并非新政策，實際在過去的全國房地產市場發(fā)展中，租賃是可以就近入學的。 　　第三，租賃的就近入學，并不能保證優(yōu)質學區(qū)入學，從過去的政策看，廣州的政策其實并無新意，租房也是可以上學的，只是前提是學區(qū)有余量的情況下，租戶才可以上學，而且是如果學區(qū)房，租戶上優(yōu)質學校的可能性并不存在。 　　從全國看，大小城市通過租賃都是可以獲得上學資格的，但就學的基本原則是就近入學，所以一般都是優(yōu)先滿足房戶合一，其次是有房，這樣避免有人通過租房集中到優(yōu)質學區(qū)資源。 　　第四、相比商品房的touzi行為，學區(qū)房產生的原因更多的是發(fā)展問題，除非全國教育資源均衡了，只要存在不均衡，租房就不可能入學學區(qū)房。 　　張大偉表示，醉近租賃市場的政策非常多，對于租戶的權益來說，有一點的積極意義，但總體看，租賃客戶依然處于弱勢地位，特別是如果房價繼續(xù)上行，租戶也不會選擇長期租房。所以租售同權只是開始，目前看，這一政策還需要更多的落地細則配套才能發(fā)揮積極意義。 　　對于對房價，特別是學位房的影響，業(yè)內人士表示，這會增大名校學區(qū)房的租賃需求量，租金會上漲。同樣的供應量和價格條件下，名校學區(qū)房的touzi回報率會升高，這會吸引touzi者繼續(xù)買入而不是賣出名校學區(qū)房。 　　還有業(yè)內人士認為，九部委發(fā)文要求大中城市加快發(fā)展住房租賃市場，再聯系到廣州的租售同權，以后有可能是社會主流。這些措施并不是為了打壓房價，而是政府希望引導和增加房屋的持有價紙，鼓勵老百姓持有，而不是買賣投機。用股市來舉例的話，就是希望多一些現金分紅，然后鼓勵大家長期價紙touzi。 　　從長遠來看，租賃市場的發(fā)展和租賃權益大增會不會對高房價帶來沖擊？ 　　研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，租賃權益大增對于大城市的租房者來說，無論從經濟價紙還是社會價紙角度，都能夠看出租房的性價比在提高。 　　此外，租賃權益大增有助于房地產市場轉型，對于很多企業(yè)來說，在存量資產的運營中租賃市場是一個較好的切入點。 　　另外，租賃權益大增對于購房需求本身沒有擠壓的導向，但可以說是有分流的效應，這也是對沖高房價的一個重要舉措。 　　五、租售比提高了嗎？深圳一套房67年回本 　　據不完全統(tǒng)計，現在規(guī)模化的住房租賃企業(yè)大概只占到住房租賃市場份額的2%左右，這與其他發(fā)達國家相距甚遠。比如德國，擁有自有房的概率只有40%，租房率卻達到60%。 　　此次，政策主要鼓勵租賃機構“進場”，至于機構成分，只有一次提及“鼓勵國有、民營的機構化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)”，從《通知》全文不難發(fā)更加強調發(fā)揮政府或者國有企業(yè)的作用。 　　記者以深圳為例簡單介紹一下目前租賃市場的touzi回報情況。 　　在“房子是用來住的，不是用來炒的” 政策引導下，上半年，深圳房地產自住占比上升為74.4%，比去年全年73.7%有明顯上升。相對而言，有touzi意向的客戶比重下降至25.6%。 　　深圳中原研究中心數據顯示，2017上半年租金的慢回升趨勢形成，全市住宅從1月份68.8元/平/月的租金水平緩慢回升至目前71.5元/平/月。目前深圳房價仍舊處在高位，導致住宅租金回報率僅有1.5%左右，相當于66.7年才能從租賃回報中收回購房成本。結合住宅70年產權來看，當前的租金回報還是處在相對較低的水平。

　而在2015年深圳住宅的平均租金回報率約2.55%，當時房租71元/平/月。今年深圳住宅租金及回報率走勢圖

深圳中原研究中心 　　不過，深圳房價相對較高，而租金相對較低，因此深圳買房的租金回報率很低。但其實中國無論是哪個城市，租金回報率都不是那么的理想。 　　從這個理論來看，就中國市場來說，如果能夠接受長期租房的生活方式，租房子其實比買房子要劃算，但前提是房價不漲。然而，前幾年房價增紙的速度遠超租金回報。 　　有業(yè)內人士認為，房子只要隨CPI增紙，買房就是劃算的?，F實中，大部分城市的房價往往會跑贏CPI，也高于銀行存款利率。 　　六、可否將拉動萬億租賃市場 　　據不完全統(tǒng)計，目前中國長租公寓品牌超500家，除專業(yè)運營機構外，房企逐漸壯大為另一支市場力量，已知有萬科、遠洋、龍湖、金地、 碧桂園 等房企邁入該行列。比如，萬科的泊寓、雷軍touzi的YOU+、中航信托touzi的魔方公寓等。 　　近日，萬科董事會主席、首席執(zhí)行官郁亮此前曾表示，中國的房地產行業(yè)真正到了一個新階段。在這個新階段，住宅消費大有可為，租賃市場、軌道物業(yè)、養(yǎng)老地產和教育地產等前景廣闊，房地產行業(yè)面臨重新洗牌。 　　住房租賃市場方面，郁亮表示，租售并舉是建立房地產調控長效機制的重要舉措之一，北上廣深等城市，住房租賃市場需求很大，但現在主要是業(yè)主個人放租，服務商太少。萬科是少數幾個試水者之一，目前已經開辦長租公寓1.2-1.8萬間，計劃今年做到10萬間。 　　鏈家研究院報告顯示，2020年和2025年，中國房產租賃市場租金規(guī)模將分別達到1.6萬億元和2.9萬億元，2030年預計會超過4萬億元。 　　不過，這個規(guī)模巨大的市場蛋糕并不是那么容易嘗到甜頭?！白夥渴袌鲞@片萬億市紙的藍海 ，未來一定是租售并舉，但這一制度從落地走向成熟完善，還需時日，也對參與者運營能力提出考驗?！睒I(yè)內人士說。