醉近大部分一線城市和熱點二線城市實施了嚴厲的調(diào)控政策。那三線城市是否也受到房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，還是說，三線城市的樓市將一枝獨秀，漲起來？德銀中國首席經(jīng)濟學家張智威等在報告中詳細地闡釋了這一問題。

三線城市：衛(wèi)星城vs非衛(wèi)星城

據(jù)德銀報告統(tǒng)計，從宏觀角度而言，三線城市的房地產(chǎn)前景是非常關鍵的。從銷售面積而言，2016年三線城市的土地拍賣面積占全國的70%，三線城市還占據(jù)了全國房地產(chǎn)touzi的46%。

德銀稱，首先應該注意的是，三線城市內(nèi)部是具有多樣性的，也就是說，不同的三線城市之間的房價有著很大的不同，尤其是衛(wèi)星城和非衛(wèi)星城之間。

衛(wèi)星城，主要是指距離一線城市和熱點二線城市200公里以內(nèi)，或1小時之內(nèi)高鐵車程的城市。2015年年中以來，這些衛(wèi)星城跟隨著一線城市和熱點二線城市，房價有了較大的漲幅。而非衛(wèi)星城的三線城市，房價走勢就要弱很多了。

三線城市的地價是否引導房價？

德銀的答案是：是的。如下圖所示，藍色線指的是三線城市前6個月的平均土地拍賣價格漲幅，橙色線則是當前月份的房價漲幅。兩個數(shù)據(jù)的相關性高達0.9。這意味著，三線城市的地價是引導房價的。

未來幾個季度三線城市的樓市如何走？

德銀認為，對于非衛(wèi)星城的三線城市，盡管并沒有出臺相關的調(diào)控措施，但是預計地價和房價也會有所回落。這有兩個原因：首先，近兩年這些城市房價漲勢相對較弱，意味著這些城市并不受“投機”資金的喜愛；其二，這些城市并不是一線城市和熱點二線城市的一個良好的可替代項。因此，一線城市和熱點二線城市的 樓市調(diào)控 趨嚴，并不會使這些城市的樓市漲起來。

衛(wèi)星城的情況則要不同了。首先，這些城市的房價漲幅要遠高于非衛(wèi)星城，其2016年11月的同比漲幅超過14％。第二，更加重要的是，這些城市距離一線城市和熱點二線城市很近。一線城市和熱點二線城市的嚴厲調(diào)控政策還將會持續(xù)，因此touzi資金將會流向這些衛(wèi)星城。

除此之外，德銀認為，衛(wèi)星城的樓市相對不同還有一個原因：盡管衛(wèi)星城的房價緊跟一二線城市，但它們的平均土地拍賣價格和較冷門的二線城市差不多，要遠低于一線城市和熱點二線城市。這意味著，這些衛(wèi)星城的土地價格還有進一步上漲空間。如果是這樣的話，那么這些城市的樓市上漲將會比其他城市更加持久。

因此，德銀認為，包括一線城市，二線城市和非衛(wèi)星城的三線城市的房價不久后將失去上漲勢頭，醉不確定的就是作為衛(wèi)星城的三線城市了，該不確定主要來自其對一線城市和熱點二線城市的可替代性。

另外，在土地銷售開發(fā)方面，德銀注意到一個很有趣的現(xiàn)象：在去年11月和12月，其他城市的土地銷售增長率都是負的，而衛(wèi)星城的增長確是正的。這還不足以說明，衛(wèi)星城的房地產(chǎn)業(yè)將一定會一枝獨秀，但起碼是一個非常紙得關注的現(xiàn)象。