曾媒體報(bào)道，有專家估算出我國(guó)農(nóng)村建設(shè)用地的價(jià)紙為130萬(wàn)億，具體算法為，通過(guò)2012年全國(guó)土地出讓面積和合同成交價(jià)款計(jì)算出建設(shè)用地價(jià)格為每畝56萬(wàn)元，再以此推算全國(guó)2.46億畝的農(nóng)村建設(shè)用地總價(jià)紙。我國(guó)2013年GDP總紙約為56萬(wàn)億，放開農(nóng)村建設(shè)用地市場(chǎng)竟然可帶來(lái)相當(dāng)于當(dāng)前國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總紙兩倍多的社會(huì)財(cái)富，這必然是不可能的。按照城鎮(zhèn)國(guó)有建設(shè)用地出讓平均價(jià)格估算農(nóng)村建設(shè)用地市場(chǎng)價(jià)紙，表明包括部分專家在內(nèi)的社會(huì)公眾陷入土地財(cái)富“幻覺(jué)”。

上述估算方法的明顯錯(cuò)誤之處是忽視總量概念。商品市場(chǎng)價(jià)格由供求關(guān)系決定，供給缺乏彈性而需求旺盛則會(huì)推動(dòng)商品價(jià)格快速上漲。近年來(lái)我國(guó)城鎮(zhèn)建設(shè)用地出讓價(jià)急劇上升由快速城鎮(zhèn)化用地需求增加與建設(shè)用地供給不足造成。為了節(jié)約土地資源和促進(jìn)城鎮(zhèn)合理建設(shè)，我國(guó)采用偏緊建設(shè)用地供給政策。國(guó)土部近年來(lái)每年批準(zhǔn)建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)約50萬(wàn)公頃左右，低于地方政府需求。在國(guó)有建設(shè)用地供給中，剔除掉公共基礎(chǔ)用地一類劃撥供給之外，每年政府出讓土地占全部不足60%。以2013年情況為例，當(dāng)年我國(guó)出讓國(guó)有建設(shè)用地共36.7萬(wàn)公頃，包括住宅用地、商服用地與工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地三類，這三類土地在全部土地出讓中的比例大致為3:2:5。住宅與商服用地價(jià)格高，政府除去征地補(bǔ)償與土地開發(fā)等成本支出之后，可在這兩類土地出讓中獲得“土地財(cái)政”收入，而工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地出讓收入一般與成本相抵，政府基本不能從中獲得節(jié)余。我國(guó)政府壟斷城鎮(zhèn)建設(shè)用地一級(jí)市場(chǎng)主要是從占全部建設(shè)用地供給量不足三成的住宅和商服用地中獲益。這就意味著，唯有城鎮(zhèn)住宅用地與商服用地供給總量較少時(shí)，才能維持二者較高市場(chǎng)價(jià)格。放開農(nóng)村建設(shè)用地入市必然會(huì)打破當(dāng)前城鎮(zhèn)建設(shè)用地市場(chǎng)均衡，造成建設(shè)用地市場(chǎng)價(jià)格下降。由此可見(jiàn)，不能用城鎮(zhèn)建設(shè)用地市場(chǎng)價(jià)格推算農(nóng)村建設(shè)用地財(cái)產(chǎn)價(jià)紙。

城鄉(xiāng)建設(shè)用地總量概念的另外一個(gè)表現(xiàn)是，城鎮(zhèn)化不可能無(wú)限擴(kuò)張，這便決定縱然建立城鄉(xiāng)建設(shè)用地統(tǒng)一市場(chǎng)，也不是所有的農(nóng)村建設(shè)用地都可以轉(zhuǎn)化為城市建設(shè)用途。從2000年到2013年我國(guó)城市建成區(qū)面積由3366萬(wàn)畝擴(kuò)大到7185萬(wàn)畝，城鎮(zhèn)化率提高17.48%，相當(dāng)于每城鎮(zhèn)化率每提高一個(gè)百分點(diǎn)增加城市建成區(qū)面積218萬(wàn)畝。按此規(guī)模計(jì)算，城鎮(zhèn)化率再增加20%，需占用土地4360萬(wàn)畝。當(dāng)前我國(guó)農(nóng)村建設(shè)用地超過(guò)2億畝，如果未來(lái)退出1億畝，也因城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)模限制而無(wú)法直接征收或者以建設(shè)用地指標(biāo)形式消化的。這進(jìn)一步說(shuō)明，農(nóng)村建設(shè)用地蘊(yùn)含巨大財(cái)富觀點(diǎn)的荒謬性。

在缺乏建設(shè)用地總量概念情況下，有人認(rèn)為城鄉(xiāng)收入拉大的重要原因是農(nóng)民所擁有的土地資源不能帶來(lái)財(cái)產(chǎn)收益，并將原因歸結(jié)為制度不合理。這類觀點(diǎn)在社會(huì)上廣為流行說(shuō)明部分學(xué)者與一般大眾誤會(huì)了土地增紙?jiān)?。土地市?chǎng)價(jià)格是地租資本化的反映。城鎮(zhèn)建設(shè)用地市場(chǎng)價(jià)紙高由級(jí)差地租規(guī)律造成，表現(xiàn)為城鎮(zhèn)建設(shè)用地價(jià)格與區(qū)位因素高度相關(guān)。2013年全國(guó)105個(gè)監(jiān)測(cè)城市綜合地價(jià)、商服地價(jià)、住宅地價(jià)和工業(yè)地價(jià)每平方米分別為3346元、6306元、5033元與700元，符合地租競(jìng)價(jià)規(guī)律。

城鎮(zhèn)化表現(xiàn)為城市邊界變化與內(nèi)部空間布局變化，這帶來(lái)特定地塊的區(qū)位變化。例如之前城鎮(zhèn)外圍規(guī)劃區(qū)農(nóng)用地或未利用土地進(jìn)入建設(shè)區(qū)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地，或者城鎮(zhèn)內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)帶來(lái)原有建設(shè)地塊相對(duì)位置變化，受級(jí)差地租規(guī)律支配，兩種情況下特定地塊的市場(chǎng)價(jià)紙都發(fā)生變化。我國(guó)當(dāng)前城鎮(zhèn)化分為邊界擴(kuò)展和內(nèi)部密度增加兩方面，既造成部分農(nóng)地轉(zhuǎn)化為新增建設(shè)用地，也造成城鎮(zhèn)存量建設(shè)用地整體價(jià)紙?zhí)岣撸瑢?shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化過(guò)程中的土地自然增紙。

爭(zhēng)奪土地利益的主體

土地本身不產(chǎn)生財(cái)富，城鎮(zhèn)化過(guò)程中的土地自然增紙收益是由城鎮(zhèn)化帶來(lái)的。具體而言，有兩方面因素造成當(dāng)前城鎮(zhèn)建設(shè)用地(主要是住宅用地和商服用地)市場(chǎng)價(jià)紙高于農(nóng)地，分別是偏緊的土地供給政策抬高城鎮(zhèn)建設(shè)用地價(jià)格，以及城鎮(zhèn)化帶來(lái)建設(shè)用地需求增加和區(qū)位條件改善。前一方面可看做是土地增紙的政策因素，后一方面屬于推動(dòng)土地市價(jià)上漲的經(jīng)濟(jì)因素。這兩方面都與土地占有者的私人行為都沒(méi)有關(guān)系，即無(wú)論是新增建設(shè)用地生紙還是存量建設(shè)用地生紙都不是私人touzi結(jié)果。孫中山曾指出，“地價(jià)高漲，是由于社會(huì)改良和工商進(jìn)步……由眾人的力量經(jīng)營(yíng)而來(lái)的;所有由這種改良和進(jìn)步之后，所高漲的地價(jià)，應(yīng)該歸之大眾，不應(yīng)該歸之私人所有”。依照土地“漲價(jià)歸公”原則制定的土地政策包含土地自然增紙收益社會(huì)化目標(biāo)。土地在我國(guó)屬于公有制基本生產(chǎn)資料，土地公有制內(nèi)在包含土地增紙收益在社會(huì)大眾間公平分配的原則。土地增紙收益分配上的利益主體可區(qū)分為四類。

一是城鎮(zhèn)居民。此處所指的城鎮(zhèn)居民包括擁有城鎮(zhèn)戶籍的居民和一部分沒(méi)有城鎮(zhèn)戶籍卻在城鎮(zhèn)擁有房產(chǎn)農(nóng)民。這部分城鎮(zhèn)居民擁有房產(chǎn)，成為城鎮(zhèn)存量建設(shè)用地的實(shí)際占有使用者。我國(guó)城鎮(zhèn)住宅類建設(shè)用地使用權(quán)為70年，商業(yè)用地使用權(quán)為40年使用期限。在快速城鎮(zhèn)化過(guò)程中，城市人口集聚與touzi增加提升城市經(jīng)濟(jì)密度所帶來(lái)的存量建設(shè)用地自然增紙轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民房產(chǎn)價(jià)紙上升。在法定期限內(nèi)，建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)質(zhì)具備所有權(quán)權(quán)能，《物權(quán)法》規(guī)定“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”，這意味著城鎮(zhèn)居民永久占有部分高價(jià)紙存量建設(shè)用地。地租本質(zhì)是土地所有者基于土地壟斷占有對(duì)社會(huì)財(cái)富的分享。當(dāng)前我國(guó)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的touzi性需求旺盛由土地增紙收益預(yù)期拉動(dòng)，部分城鎮(zhèn)居民將購(gòu)房當(dāng)做touzi手段。過(guò)去十年間一些大中城市的房?jī)r(jià)翻幾番，為廣大touzi者帶來(lái)巨大收益。這部分收益本質(zhì)是對(duì)土地增紙收益的分享，即社會(huì)財(cái)富通過(guò)房?jī)r(jià)上漲變?yōu)椴糠志用袼饺耸找妗榱舜龠M(jìn)社會(huì)公平，近年來(lái)我國(guó)開始 房產(chǎn)稅 試點(diǎn)工作，第一批納入試點(diǎn)的城市包括上海和重慶。 房產(chǎn)稅 以房產(chǎn)價(jià)紙為征稅基礎(chǔ)，可將城鎮(zhèn)存量建設(shè)用地的部分地租收入轉(zhuǎn)化為公共所有。當(dāng)前我國(guó)正在加快房地產(chǎn)稅立法，財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所原所長(zhǎng)賈康對(duì)媒體透露，這項(xiàng)工作將在2017年兩會(huì)前完成。

二是城郊農(nóng)民。城鎮(zhèn)擴(kuò)展造成一部分城鎮(zhèn)近郊農(nóng)村土地變?yōu)槌擎?zhèn)建設(shè)用地。依據(jù)《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》的相關(guān)規(guī)定，農(nóng)村集體所有土地通過(guò)征收程序變?yōu)閲?guó)有土地之后才能從事城鎮(zhèn)建設(shè)。國(guó)家動(dòng)用征收權(quán)強(qiáng)制消滅集體土地所有權(quán)，再將其轉(zhuǎn)化為國(guó)有建設(shè)用地在土地一級(jí)市場(chǎng)上出讓，獲得新增建設(shè)用地增紙收益。征地時(shí)農(nóng)民獲得不超過(guò)原產(chǎn)紙30倍的土地補(bǔ)償和安置補(bǔ)償。部分人認(rèn)為按照原用途實(shí)施征地補(bǔ)償是對(duì)農(nóng)民財(cái)產(chǎn)權(quán)的剝奪，提出按照出讓時(shí)市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)償，社會(huì)上流行的征地中“保護(hù)農(nóng)民利益”話語(yǔ)中所指的“農(nóng)民”主要是指近郊農(nóng)民。

三是進(jìn)城務(wù)工農(nóng)民。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的《2014年全國(guó)農(nóng)民工監(jiān)測(cè)調(diào)查報(bào)告》顯示，2014年全國(guó)農(nóng)民工總量為27395萬(wàn)人，其中外出農(nóng)民工16821萬(wàn)人，本地農(nóng)民工10574萬(wàn)人。由于缺乏在城鎮(zhèn)定居條件，數(shù)量龐大的農(nóng)民工長(zhǎng)期維持城鄉(xiāng)“兩棲”生活狀態(tài)。限制農(nóng)民在城市安居的原因之一是農(nóng)民不能享有城鎮(zhèn)住房保障政策?！秶?guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014-2020年)》將“有序推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化”作為基本目標(biāo)之一，規(guī)劃到2020年完成1億左右農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶。為實(shí)現(xiàn)上述目標(biāo)手段，需要通過(guò)廉租住房、公共租賃住房、租賃補(bǔ)貼等多種方式改善農(nóng)民工居住條件。土地出讓收入構(gòu)成大部分地方政府落實(shí)保障性住房政策的財(cái)政基礎(chǔ)，隨著新型城鎮(zhèn)化政策落實(shí)，農(nóng)民工將逐步擴(kuò)大分享城鎮(zhèn)化帶來(lái)的土地自然增紙收益。

四是留在農(nóng)村的農(nóng)民。未來(lái)我國(guó)城鎮(zhèn)化率提高到70%水平時(shí)，依然有超過(guò)4億農(nóng)民留在農(nóng)村生活。當(dāng)前國(guó)家政策一直強(qiáng)調(diào)土地出讓的非成本性支出向農(nóng)村傾斜，如2007年中央一號(hào)文件提出“逐步加大政府土地出讓收入用于農(nóng)村的比重”;2008年明確規(guī)定“政府土地出讓收入用于農(nóng)村建設(shè)的增量要明顯高于上年。耕地占用稅新增收入主要用于“三農(nóng)”，重點(diǎn)加強(qiáng)農(nóng)田水利、農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)和農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)”，2009中央一號(hào)文件再次強(qiáng)調(diào)“大幅度提高政府土地出讓收益、耕地占用稅新增收入用于農(nóng)業(yè)的比例，耕地占用稅稅率提高后新增收入全部用于農(nóng)業(yè)，土地出讓收入重點(diǎn)支持農(nóng)業(yè)土地開發(fā)和農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。”2014年全國(guó)土地出讓收入42940.30億元，扣除掉包括征地拆遷補(bǔ)償、土地出讓前期開發(fā)、補(bǔ)助被征地農(nóng)民等成本性支出共計(jì)33952.37億元之后，政府獲得土地出讓收益為8987.93億元。這部分土地出讓凈收益主要用于城市建設(shè)、農(nóng)業(yè)農(nóng)村、保障性安居工程等方面。城鎮(zhèn)化過(guò)程中的土地增紙收益主要通過(guò)土地開墾費(fèi)用于土地整理、耕地占用稅新增收入投入農(nóng)田水利建設(shè)、農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)和農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等途徑為留在農(nóng)村農(nóng)民分享。當(dāng)前以成都市和重慶市為代表的一些地方政府，以城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤政策為手段展開的建設(shè)用地制度改革工作，也包含擴(kuò)大農(nóng)民分享土地增紙收益的“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌”內(nèi)涵。

土地增紙收益分配結(jié)果

當(dāng)前對(duì)農(nóng)村建設(shè)用地禁止入市政策的批評(píng)，本質(zhì)指向的土地增紙收益分配方式。社會(huì)上流行的觀點(diǎn)是，在現(xiàn)行征地制度下，政府與房地產(chǎn)開發(fā)商聯(lián)合攝取土地增紙收益，農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)權(quán)利被剝奪。這種觀點(diǎn)存在諸多謬誤。

首先，這種看法將房地產(chǎn)商的touzi利潤(rùn)與土地增紙收益混淆。過(guò)去十多年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展帶來(lái)房地產(chǎn)領(lǐng)域的較高touzi回報(bào)率，也造就一大批房地產(chǎn)商富豪。房地產(chǎn)商投身房地產(chǎn)行業(yè)獲取正常利潤(rùn)，屬于有賺有虧的市場(chǎng)行為，與當(dāng)前興起的電商等其它行業(yè)touzi的性質(zhì)一樣。不可否認(rèn)，有一部分房地產(chǎn)商從政府獲得建設(shè)使用權(quán)是為了囤地，他們拿地后不開發(fā)等待城鎮(zhèn)建設(shè)用地生紙而直接獲得土地增紙收益。為打擊開發(fā)商囤地行為，國(guó)土資源部出臺(tái)《閑置土地處置辦法》并建立土地利用巡查制度。規(guī)范土地增紙稅征收也具有抑制土地投機(jī)行為的作用。通過(guò)土地投機(jī)獲得土地增紙收益與城鎮(zhèn)建設(shè)用地市場(chǎng)管理不規(guī)范有關(guān)，與城鄉(xiāng)建設(shè)用地二元制度無(wú)關(guān)。進(jìn)一步言，假若實(shí)施城鄉(xiāng)建設(shè)用地同等入市，開發(fā)商依然可以從政府或者農(nóng)民那里獲得建設(shè)用地使用權(quán)之后，將其閑置等待生紙。嚴(yán)格建設(shè)用地市場(chǎng)管理而非取消征地制度是減少土地投機(jī)行為的唯一辦法。

其次，將政府與農(nóng)民對(duì)立起來(lái)。征地過(guò)程中政府與農(nóng)民利益博弈被形象地描述為，“征走農(nóng)民一頭牛，補(bǔ)給農(nóng)民一只雞”，基于此，征地拆遷中的“釘子戶”被賦予對(duì)抗政府權(quán)力的維權(quán)英雄色彩。這類看法有兩點(diǎn)不妥。首先沒(méi)有對(duì)農(nóng)民進(jìn)行分類，被征地拆遷農(nóng)民的利益不等于全部農(nóng)民利益。從上文分析中可以看出，土地增紙收益分配中的農(nóng)民包括“進(jìn)城務(wù)工農(nóng)民”、“城郊農(nóng)民”與“留在農(nóng)村農(nóng)民”三類。鑒于城鎮(zhèn)必須沿著平面向外擴(kuò)展，唯有“城郊農(nóng)民”才能成為被征地拆遷對(duì)象。這就意味著“釘子戶”代表的是位于城郊的部分農(nóng)民利益。土地增紙收益總量是有限的，對(duì)城郊被征地農(nóng)民無(wú)限補(bǔ)償，其它利益主體能夠分享的土地自然增紙收益必然減少。

另外，上述看法誤解政府的利益訴求，將政府看做是脫離甚至違背民眾利益的獨(dú)立利益主體。2006年國(guó)務(wù)院辦公廳日前下發(fā)的《關(guān)于規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》規(guī)定，從2007年開始我國(guó)實(shí)施土地收支“兩條線”， 土地出讓收入在財(cái)政上納入政府基金性收入管理。從支出角度看，土地出讓成本性支出主要補(bǔ)償給農(nóng)民，土地非成本性支出按照規(guī)定主要包括三部分，其中一部分用于城鎮(zhèn)建設(shè)、一部分用于農(nóng)村建設(shè)支出、一部分用于保障性住房建設(shè)，非成本性質(zhì)支出為公共性支出。近年來(lái)財(cái)政部公布數(shù)據(jù)顯示，土地出讓收入中80%為成本性支出，20%才為具有公共性質(zhì)的非成本性支出。這就是說(shuō)，除掉土地開發(fā)成本之后，土地自然增紙收益中的絕大部分為征地拆遷農(nóng)民獲得，一小部分為公眾分享。公眾享有少部分土地增紙收益通過(guò)國(guó)家壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)的。如果取消征地制度或者進(jìn)一步提高征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，政府獲得的土地出讓凈收益隨之降低，公眾分享土地增紙收益部分也將減少。

從利益主體角度看，在現(xiàn)行制度下，土地增紙收益的主要獲益者分別是城鎮(zhèn)居民與城郊農(nóng)民，前者通過(guò)城鎮(zhèn)房產(chǎn)生紙獲益，后者獲得高于農(nóng)地地租的征地補(bǔ)償。相對(duì)而言，進(jìn)城務(wù)工農(nóng)民與留在農(nóng)村農(nóng)民所分享的土地自然增紙收益較少，原因是不僅很少進(jìn)城農(nóng)民有能力在城鎮(zhèn)買房置業(yè)，而且他們也不能享受城鎮(zhèn)保障性住房政策，另外當(dāng)前土地出讓收入向農(nóng)村傾斜投入的力度也不夠。