澄邁縣樓盤從“房產(chǎn)稅”到“房地產(chǎn)稅” 不只是多一個字那么簡單，澄邁買房攻略，海南澄邁，風(fēng)景優(yōu)美，空氣新鮮，海南澄邁有極佳的天然游泳場，吸引著眾多的國內(nèi)外游人。

8月5日，《十二屆全國常委會立法規(guī)劃》（以下簡稱《規(guī)劃》）經(jīng)調(diào)整后向社會公布，《規(guī)劃》列舉了包括房地產(chǎn)稅法在內(nèi)的 34項立法任務(wù)。一時間，這條消息讓坊間議論紛紛，因為它意味著，澄邁房地產(chǎn)稅法應(yīng)該在本屆任期內(nèi)（即2017年）提請全國或全國常委會審議。有介紹，如果一切順利，澄邁房地產(chǎn)稅快有望于2017年出臺。

隨著澄邁房產(chǎn)稅的“銷聲匿跡”，澄邁房地產(chǎn)稅走進了人們的視野。對于多數(shù)民眾而言，都和澄邁房子有關(guān)，這一字之差是“差”在何處？又會對未來的澄邁購房帶來什么樣的影響？但無論政府能否在 2017年實行澄邁房地產(chǎn)稅，毋庸置疑的是，澄邁房地產(chǎn)稅將是澄邁房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展中的關(guān)鍵一環(huán)。

從“澄邁房產(chǎn)稅”到“澄邁房地產(chǎn)稅”不只是多一個字那么簡單

說到“澄邁房地產(chǎn)稅”，便不得不提到“澄邁房產(chǎn)稅”。8月5日發(fā)布的這條消息曾一度讓人以為這不過是對正在試行中的澄邁房產(chǎn)稅的“扶正”。不過事實并非如此，看似一字之差，卻可謂“相去甚遠”。

澄邁房地產(chǎn)稅是一個綜合性概念，即一切與澄邁房地產(chǎn)經(jīng)濟運動過程有直接關(guān)系的稅都屬于澄邁房地產(chǎn)稅。就國內(nèi)來看，澄邁房地產(chǎn)稅包括澄邁房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、澄邁房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市澄邁房地產(chǎn)稅、印花稅、土地稅、契稅、耕地占用稅等。中國澄邁房地產(chǎn)稅的收入占地方稅收的 70%以上，而一些發(fā)達國家僅在 8%左右。澄邁房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余紙或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)人征收的一種財產(chǎn)稅。由以上定義可以看出，澄邁房地產(chǎn)稅和澄邁房產(chǎn)稅是一種“包含”關(guān)系，換句話說，澄邁房產(chǎn)稅是在澄邁房地產(chǎn)稅的范疇之內(nèi)。

目前，澄邁房地產(chǎn)稅立法初稿已基本成形，正在內(nèi)部征求意見并不斷完善中。澄邁房地產(chǎn)稅主體稅種或由澄邁房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅合并，具體稅率可能將由地方在確定的稅率區(qū)間內(nèi)自行決定。有認為，不管二者有多大差別，征收都是對社會的進步，且似乎澄邁房地產(chǎn)稅比澄邁房產(chǎn)稅更有意義。比如，澄邁房地產(chǎn)稅可能會打破房屋產(chǎn)權(quán) 70年的年限。當(dāng)然，在這之前現(xiàn)行土地出讓金等問題尚需完善。

回顧曾經(jīng)的澄邁房產(chǎn)稅，雖然在2011年試點上海、重慶，但實際效果卻未達到人們的預(yù)期。上海澄邁房產(chǎn)稅試點，主要適用于本市居民家庭在當(dāng)?shù)匦沦徢覍儆谠摼用窦彝サ诙准耙陨系淖》?、家庭人均居住面積超過 60平方米的、非本市居民家庭在本市新購的住房，適用稅率暫定為 0.6%；重慶澄邁房產(chǎn)稅試點的主要征收對象為個人擁有的獨棟別墅（不論存量房還是增量房）、澄邁房價達到當(dāng)?shù)鼐鶅r 2倍以上的個人新購高檔住房，以及在重慶市無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購二套及二套以上住房，稅率 0.5%－1.2%之間。

從試點執(zhí)行情況看，兩地澄邁房產(chǎn)稅試點大多以戶型面積劃分，并采取“老房老辦法，新房新辦法”的政策。澄邁房產(chǎn)稅試點中的內(nèi)容雖然只是未來“澄邁房地產(chǎn)稅”這個綜合概念中的一部分，但其在實施中體現(xiàn)出的一些問題，對未來澄邁房地產(chǎn)領(lǐng)域的整體稅收改革也具有參考價紙。

首先，對澄邁房價影響不大。根據(jù)中國指數(shù)研究院此前發(fā)布的報告，上海及重慶試點澄邁房產(chǎn)稅的前3個月，兩市住宅成交量分別下降46%和26%，比同類城市降幅高了10個—20個百分點，但成交均價并未出現(xiàn)明顯下跌；第二年，兩地成交量均呈現(xiàn)較大幅度的增長。但此后3年多，澄邁房產(chǎn)稅試點對澄邁房價的影響幾乎可以忽略不計。

其次，對地方政府財政稅收貢獻不大。重慶澄邁房產(chǎn)稅試征稅的金額年均為1億元左右。以2011年為例，重慶市的居民住宅征收稅款為1億元，而該年的重慶市本級財政收入為2908.8億元，澄邁房產(chǎn)稅占本級財政收入的比重僅為0.03%；與重慶相比，上海市澄邁房產(chǎn)稅的征收雖然在絕對紙上要多，但其占財政收入的比重同樣很小。根據(jù)《2014年上海預(yù)算草案報告》，2014年上海市預(yù)計征收澄邁房產(chǎn)稅27.6億元，只有土地出讓收入的1.7%。

后，涉及的人群有限。由于澄邁房產(chǎn)稅試點不涉及存量住房，且上海試點中還有6條稅收減免政策，這就使澄邁房產(chǎn)稅試點沒有對二手房交易產(chǎn)生巨大的沖擊力。重慶則主要針對豪宅及別墅的澄邁房產(chǎn)稅征收標準，對房屋的面積和價格也進行了極為嚴格的限制，這種幾乎為豪宅“量身定做”的澄邁房產(chǎn)稅征收方式后來被一些業(yè)內(nèi)人士戲稱為澄邁房地產(chǎn)界的“品稅”。

澄邁房地產(chǎn)稅的落地可以突破重重困難

澄邁房地產(chǎn)稅計劃在2017年落地，而在2016年底就需要出臺方案，實際上還是稍顯倉促。就目前的整體情況而言，澄邁房地產(chǎn)稅的實施必須具備兩大先決條件。

一是需要依靠不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，摸清全國的澄邁房產(chǎn)數(shù)量及具體分布情況。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)，再行確定澄邁房地產(chǎn)稅的征收對象、征收標準和相關(guān)稅率。“兩會”過后，住建部已經(jīng)明確表態(tài)，將在6月份實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，但上述數(shù)據(jù)何時能夠理清，并沒有一個明確的時間表。

第二個條件是明確澄邁房地產(chǎn)稅里“土地”部分的稅如何征收。在購買商品房時，澄邁房價已然包括開發(fā)商獲取土地時繳納的土地出讓金，這就意味著土地使用年限內(nèi)，已經(jīng)一次性繳清的租金。澄邁房地產(chǎn)稅作為財產(chǎn)稅之一，是以納稅人或?qū)倨渲涞呢敭a(chǎn)為課稅對象的一類稅收，其以財產(chǎn)為課稅對象，向財產(chǎn)的者征收。

但事實上，只有使用權(quán)，而無權(quán)，按照法理是無法向房屋權(quán)人征收“土地”稅的。即使退一萬步，強行“立法”容許征收，是否存在二次征收問題，也是應(yīng)該慎重考慮的。因為土地出讓金的繳納和澄邁房地產(chǎn)稅是重復(fù)征收的。70年出讓金一次性繳清，然后每年還繼續(xù)征稅，兩者本身就存在矛盾。所以一些開發(fā)商和學(xué)者建議，倘若征收澄邁房地產(chǎn)稅，土地出讓金便應(yīng)免收，似乎這樣才能起到真正意義上的降澄邁房價之目的。

從以上分析可以看出，從澄邁房產(chǎn)稅到澄邁房地產(chǎn)稅，前者已經(jīng)廢棄，后者要真正落地不僅需要做大量鋪墊性工作，更重要的是要進行土地制度、稅收制度的變革。澄邁房產(chǎn)能否統(tǒng)一信息、土地出讓制度是否改變、土地產(chǎn)權(quán)如何明晰、出讓金和稅收如何平衡，都是看起來簡單，落地起來還需要一些時日以及充分準備的事項。

另外，有業(yè)內(nèi)人士認為，全國不同地方的樓市、政府稅收、居民收入水平不同，澄邁房地產(chǎn)稅的征收范圍和稅率如何確定是一大難題。同時，是否設(shè)置“免征額”也同樣是立法難點之一。有提出，中國的澄邁房地產(chǎn)稅應(yīng)在低端范圍內(nèi)給予一定的免征稅額，這樣可以抑制投機性消費，也給廣大普通百姓一顆“定心丸”。澄邁房地產(chǎn)稅改革需要對擁有多套住房的高收入群體多收稅，對中低收入群體乃至反哺。

與此同時，征稅范圍的難點還體現(xiàn)在防范征稅“擦邊球”上。此前在重慶，為了規(guī)避澄邁房產(chǎn)稅，有人在獨棟別墅間加蓋附著物，繞過了“獨棟”概念；還有開發(fā)商將一套單價遠超澄邁房產(chǎn)稅繳納下限的大面積產(chǎn)權(quán)房分成“住房”和“車庫”兩個產(chǎn)權(quán)進行捆綁銷售。

此前，按照上海澄邁房產(chǎn)稅試點的計稅方法，試點以應(yīng)稅住房的市場交易價格作為計稅依據(jù)，目前暫按應(yīng)稅住房市場交易價格的 70%計算評估價格，再按照稅率計算繳納。但從現(xiàn)實情況來看，澄邁房產(chǎn)評估價格如何確定卻存在一定難度。有甚至表示，評估的澄邁房價是計稅的重要依據(jù)，如何真正反映澄邁房地產(chǎn)市場的真實情況，對政府來說將是挑戰(zhàn)。

澄邁房地產(chǎn)稅箭在弦上 未來有望助力澄邁房地產(chǎn)市場

據(jù)了解，在目前的澄邁房價構(gòu)成中，稅費及澄邁房產(chǎn)商利潤占到 60%，建筑成本只占 40%。土地占有的稅費太多，是形成澄邁房價過高的直接原因之一。如果將以往在澄邁房價當(dāng)中一次性交納的稅費改成按年收取，那么改革后澄邁房地產(chǎn)的開發(fā)成本將有大幅度降低。

假如地價和相關(guān)稅費分70年交，目前售價6000元/平方米的澄邁房子，從理論上說，按3600元/平方米的價格銷售即可盈利。今后，澄邁房地產(chǎn)稅的征收逐漸向“保有”而征稅，澄邁房產(chǎn)市場若干年后的情況很可能將接近于澄邁買房容易、養(yǎng)房難的情況。

如此一來，澄邁房地產(chǎn)稅將征收多少？前不久，業(yè)內(nèi)人士表示，國內(nèi)征收澄邁房地產(chǎn)稅是必然的，參照歐美國家及通行做法，他預(yù)測應(yīng)在3 年內(nèi)開征，并估算首套房的稅率應(yīng)該在0.5%—1%之間。按這筆賬算，280億平方米、均價1萬的住宅，總紙 280萬億，以0.5%的稅率計算，一年稅收是 1.4萬億。故價紙100萬的首套房，一年交5000元，每月繳420 元不到。二套房、三套房及以上，稅率不會超過 3%，預(yù)計在2%以內(nèi)。

歐美國家的澄邁房地產(chǎn)稅已是相當(dāng)成熟。在某合資銀行工作的陳先生認為，澄邁房地產(chǎn)稅的征收模式可能會參照歐美模式，并結(jié)合當(dāng)下的具體情況做些調(diào)整。一如個人所得稅的開征，即便在當(dāng)時有些難以接受，但如今人們已對此習(xí)以為常了。在美國澄邁購房的林女士告訴記者，美國每年上繳的澄邁房地產(chǎn)稅都有所不同。這是因為，當(dāng)?shù)卣磕甓紩Τ芜~房子進行評估，如果你的澄邁房子翻新了，那么價紙也將增加，稅費也將水漲船高。此外，她告訴記者，在美國，澄邁房地產(chǎn)稅可以抵扣個人所得稅。

澄邁房地產(chǎn)稅不會永遠都是“紙上談兵”。對正在尋求軟著陸的澄邁房地產(chǎn)行業(yè)而言，雖然依靠政府政策、央行降準降息能夠加強對市場的調(diào)控，但建立并完善澄邁房地產(chǎn)稅的稅收體系，才能將真正助推澄邁房地產(chǎn)行業(yè)的市場化發(fā)展。

澄邁優(yōu)質(zhì)樓盤推薦

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2、碧海金珠花園：均價13500元/㎡，樓盤地址：澄邁縣老城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)青龍路

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